一年之计在于春。2023年正月刚过，台江就成为福州楼市的焦点。

最近一波福州楼市的高峰，从2020台江万科金域国际入市开始，2021年零门槛落户来到高点。

在万科金域国际和阳光城檀境这样的大盘密集交付，国贸天琴湾一把清盘的神话后，如今台江楼市在售新盘——少。

特艺城天骄1栋楼，38-126㎡，榕发江乾云著2栋楼，面积111-164㎡，悦江府2栋楼，88-112㎡。

如今，台江的多幅地块蓄势待发。

完成征迁的上海西地块，到逐步征迁的祖庙、雁塔地块，再加上前几天金融街CBD的一幅商业地块调整为住宅地——神似2016年中庚拿下福州地王，光明港附近豪宅香开长龙入市的剧本。

如此活跃的氛围下，1年内产生的4000多拆迁户会选择哪里的房子？未来台江楼市的走势如何？今天来说说。

01

闽江之心‍

2023年的福州楼市，台江成为核心主力，主要是几个原因—

首先，闽江之心的高站位。

这从福州市发布的“城市商业网点规划（2021—2035年）的通知”就可以看出。

“闽江之心”定位世界级地标商圈。这个定性中，我们看到了几个趋势。

鼓台融合趋势明显，闽江之心串联起东街口和苏万宝商圈的作用重大。

“闽江之心”是福州历史文化中轴线与闽江山水廊道交汇的核心区域，定位是城市地标。不少本地、外地的领导密集调研闽江之心。

几幅旧改出让地块，位于闽江之心周边的要道。

上海西地块，位于万宝商圈。

祖庙后地块（下图）——位于八一七路附近，处于乌山、于山与上下杭的行车必经路线。

雁塔二地块，位于南公园附近，附近有总投资52.8亿元的福州三宝城项目。包含了地下交通枢纽系统、历史村落、人民公园等配套。

台江加大城市更新的力度，使得闽江之心南北、东西的景观一致，城市不出现断裂带，是应有之义。

第二，福州的楼市需要品质项目支撑。

当下福州，鼓楼与金山楼市稳定，背后是学区和人口的支撑。

今年2月，二手房市场全面井喷。这是不少家长为孩子寻觅学区的良苦用心。

这几年，建发养云、建发朗云等改善项目撑住了晋安湖，台江在国贸天琴湾之外，也需要上海西的诸多豪宅了重振市场信心。

当下福州，已不需要安商房来平抑居高不下的房价，相反需要各个板块的标杆豪宅来提振信心。

上海西地块，建发、国贸同场竞技，展示产品力。

榕发商务中心附近的金融商务B区地块，近日从商务属性变更为住宅属性，今年或将入市。地块东侧是光明港，南侧是闽江。

2016年，金融街的一幅地块从商务改为住宅，最终成就了中庚香开长龙2016年的地王神话。

如今中庚香开长龙，小面积成交价格在4.7万/㎡，大面积交价也突破4万。

7年后，相似位置的地块重新入市，从上海西到金融街，台江能否连出豪宅值得关注。

当然附近的创实大厦，虽然做的是租赁住房，但从定位上也已经看出了气质。

创实10—15层将引入龙湖冠寓，每套公寓都配备有洗衣机、电冰箱等家电。

龙湖冠寓产品落户创实大厦

客户是海峡金融街CBD的商务人士，定位是面向高端人才的公寓。

第三，福州的市属房企需要拓展的空间。

与不少地产同行交流中了解到，今年不少外地房企降低了在福州的人员配备和城市公司能级。

这也意味着福州房企未来将填补起市场的空白。

当下的福州楼市，塔头的榕发悦乐郡、晋安湖边的观湖郡、揽湖郡，杨桥路的左海璞宸等少数城区核心项目之外，不少本土房企深陷南二环、三江口、洪塘等激烈竞争的地块。

台江诸多优质地块的出让，也有助于建总、左海、建工、新投、榕发等福州本土房企打造品牌项目。

打造标杆做强做大，是不少福州国企今年的目标。

02‍

购买力‍

祖庙后地块现状

台江大手笔城市更新，带来几个结果。

第一，诸多拆迁户或喜提新房，或获得资金，有利于助推福州楼市。

2月18日，台江2022年最大的旧改项目，上海西旧改完成了第二批选房号抽签顺序活动，3459个选房号码被抽取。

上海西旧改抽号现场

2月23日，上海西地块的安商房榕发望熙雅筑启动实质建设，3862套房源，2026年3月竣工。

说完上海西，再来看看祖庙后地块。改造范围北至仁德公交站、西至双福花园、南至永辉花园、东至裕达楼。

祖庙后地块征迁现场

2月24日数据：祖庙后地块征迁涉及户数215户，3天内，签约147户，签约率达到83%。

今年1月1日，古厝集团负责建设运营的福州三宝城项目正式开工。

南公园附近，是历史上有名的贡赐圣地，见证了万邦来朝，也承载着闽籍琉球人的乡愁。

项目包括了南公河口街区、打铁港地块、南公园北地块、雕刻总厂地块、雁塔一地块、雁塔二地块、水运里地块。

福州三宝城效果图

六一中路与国货路交叉口， “国潮MALL+酒店+宴会会议+商业+办公+城市眺望台”的现代化超高层建筑或将出现。

根据之前的初步摸底，雁塔地块涉迁面积约61.74亩，涉迁户数约780户。其中的两幅商业地块，2022-58/2022-59，已经在2022年12月被古厝集团旗下的福州建工拿下。

2022-59地块

此外，今年年初，相关领导调研了五一中路的西侧的状元新村地块和金屏垱地块，不排除福州汽车站周边，新地块未来旧改入市的可能性。

而不算正在研究中的地块，粗略统计，上海西+祖庙+雁塔，产生的拆迁户就有4000多。

祖庙后旧改地块航拍图

这些拆迁户，无论有钱看豪宅产品，或者选择南二环和五四北异地置换房源，都会激活福州楼市。

第三，台江的公共配套和板块价值或将再上台阶。

每次旧改，都是板块焕新的机会。

因为闽江之心的目标，是打造全省消费第一目的地，这也意味着台江的城市资源还将继续追加。

目前针对目前闽江之心周边交通拥挤的情况，远期规划是——

如预留五一路至上藤路过江通道，将解放大桥变更为步行道，对江滨西大道和仓前路进行改造等。

而个人猜测，随着闽江之心的逐步完善，3号线的最终路线也将确定。3号线从哪里穿过闽江？

会不会因为闽江之心、三宝城的定位，地铁3号线将主动增加施工难度，在台江设置多个江滨地铁站，之后在三县洲大桥附近斜穿闽江？

出现五一路南路（拟设台江站）、三县洲大桥（拟设江滨西大道站）等站点？

03‍

台江活，福州楼市活‍‍

福州三宝城效果图

今年起，台江楼市价值将全面重估。板块未来的新房货量和选择多了，楼市的供给有了层次。

除了开头提到的特艺城天骄、榕发江乾云著、悦江府之外，五一路的锦颐公馆，南公园旁边滨海南院(商服用地）、以及上海西的建发、国贸豪宅产品，都在做准备，后续会陆续入市。

滨海南院位置

再加上祖庙后等多幅征迁地块未来陆续进入土拍市场，以及闽江之心和福州三宝城进度的陆续完成，台江板块会具有更大的想象空间。

对于台江板块的买房建议，列了几个原则供参考：

第一，宜商宜居人口密度高的板块，与之匹配的产品品质是关键。高品质的产品，脱颖而出，也能在后续更有价值。

第二，台江的商圈比较发达。在商圈资源之外，更要考虑江景、地铁、学区、公园、CBD等资源的聚集度。

南公园实景

第三，台江寸土寸金，不少房源的容积率很高。一些低容积率的产品，小区能够有通透和公共活动空间，会更稀缺。

第四，当然超高住宅也有优势。视野开阔，透气，重要的是周边的景观。

比如六一中路与国货路交叉口，南公园附近，5年后的定位或将是城市眺望台。

北看乌山于山，南看闽江之心和江景，未来这里也许意味着福州最好的观景视野。

当然，更重要的是台江位于城市的核心。之前写了好几篇文章，都写到目前楼市的避险情结。

闽江之心

热点形成辐射圈，线撬动平面。

台江诸多品质项目，会把楼市的利好辐射到江南CBD、闽江大道、老仓山等周边区域。