几天前，一位大哥问我，怎么看融侨观邸的二手房？

我简单介绍了下楼市最新情况，反问他为什么是观邸？他说亲戚长期住金山，不想换环境。

确实，要做到融侨+金山+江景+大户低密的组合，除了昂贵的外滩，融侨观邸是一个很好的选择。

不久前，刚刚写文分析，等待8年后，终于面对征迁的金山高宅村。

今天，则来分析下与融侨观邸一街之隔，金山面临征迁的另一幅地块——闽江大道周边片区，金山水厂预留地块。

地块位于金山与淮安的交界处，靠近地铁5号线与4号线的交汇站点——洪塘站。

分析前，先说一段历史往事。5年前的2018年，没有暴雷的融侨和福晟，还是一时豪杰。

看下两个项目的报价。（闽侯某项目当时均价是2.1万/㎡）

没有一线看江，郭厝里对面的悦江南价格高于仓六小附近的小面积产品弘府。

但5年后，无需讳言，同样与金山接壤，奥体发展进度明显快于洪塘。

而闽江大道这幅地块入市后，周边房产的价格是否会有变化？今天就来说说这个话题。

01

板块不断被拖累‍‍

先来看下这幅面临被征收的这幅地块。

涉及仓山区建新镇的阵坂村、塘下村，东至闽江大道、西至建新北路、南至金阵路。预估征地82亩，3年内实施完毕。

与高宅村的地块相似，这幅地块也是在2016年就传出要被征收。

最终2023年再次官宣。这主要有两个原因。

一是年口罩事件对征地节奏的打乱。二是仓山区范围大，出让的地块需要综合考虑。

2019年之前，金山地块从来不是土拍主角。

2019年福州土拍，仓山区共计成交14幅商住地块，只有洪湾路2019-48号（旭辉江山云出）比较接近金山板块。

虽然洪塘也算靠近金山，今年2月1日，幸福里的一个数据，说明了这里楼市的近况。

在福州2月降价的二手房中，融侨观邸小区197平某房源，成为“跳水王”。

房源2022年4月挂牌，到2023年2月，挂牌价格总共降了342万。

4万左右的均价，大面积+江景+融侨，闽江大道周边这几年房价趋势起势不如奥体，也有几个原因。

第一，处于通衢之地。打个比方，因为被遮挡，大树底下的植被往往高度不够。

喜欢玩三国游戏的人都知道，寿春交通便利，但带来的影响就是处于四战之地，防守不易。

洪塘周边的大树很多。洪塘区域北接农大淮安，南接金山。东侧是鼓楼，西侧是上街，都是这几年楼市的热点区域。

已入市或即将入市的新盘为例，洪塘周边就有万科城市之光、保利珺华公馆，榕心映月，以及金牛山附近的左海璞宸。

反应在楼市，洪塘板块便利的交通，也会导致板块内客户外流。

第二，几个次新盘的负面效应。

福晟江山府就在此次被征收的地块附近。2018年3月31日，福晟·江山府举行了盛大的开工仪式。

福晟江山府效果图

福晟江山府还有一个更霸气的名字——闽江道1993。

占地面积24.5亩，容积率2.0，255套产品。

配套是1江4园——看闽江水东流，周边有南江滨公园、金牛山公园、闽江公园。

当时的项目定位——立于闽江，主打的是高端住宅。

2020年，我曾去项目周边看了看。当时停工的福晟江山府对于板块信心打击也是巨大的。（延伸阅读：

福晟，千万不要再摩擦业主的内心了

 ）

2020年，地产巨变的前夜，待交付的融侨悦江南再次压垮板块信心。

融侨悦江南的顶层出现漏水

除了一些忌讳的配套之外，凉台高度甚至只有2米3，再加上套路降价，顶楼漏水，导致投诉事件频发。

融侨+福晟，两个新盘都没打响，也影响了市场信心。

第三，客观地理环境导致洪塘北部可以获取的资源有限。

洪塘板块周边有两条江，南边是发展迅速的金山。

南台岛北侧的地理条件，决定了洪塘板块北向不会有太强的帮手。

地下条件的复杂，5号线原先在普觉寺设站的计划被取消。农林大学站成为距离淮安最近的地铁站。

建新镇镇政府所在地——滨江丽景周边的不少民房，2020年已经被规划为文化保护区，不会征迁。

再加上一些相关配套让人忌讳，所以洪塘北侧目前在售新盘不多。

淮安路8号的金辉江山铭著。面积146㎡、169㎡、173㎡。起步总价来到了440万，不是一般人能接受的。

另外一个项目就是万顺·水岸滨江。

这是2021年5月福州首次两集中土拍入市的2021-18地块。

这里建设的是100％的限价商品房，按照14900元/㎡的价格销售。若未能完全指定或回购，剩余房源则用于统筹全市征迁项目安置使用。

南侧金山，红盘频现，北侧农大淮安地理环境受局限。所以洪塘的楼市，这几年很沉寂。

02‍

闽江大道的利好‍‍

2020年，闽江大道的这幅地块就传出征迁的消息。当年8月31日，位于地块内的建新阵坂花卉市场停止营业。

阵坂花卉市场，当年与鳌峰洲花鸟市场（已搬迁至齐安国艺花鸟市场）、名城汇花鸟市场齐名，并称为福州“三大花鸟市场”。

按照进度，2020年征迁完成后，这幅地块应该在3年后随着4号线通车进入土拍市场。

但口罩事件或许耽搁了地块征迁的速度。但人生很多事祸福相依，土地入市的时间也是。

2023年，购房者的避险情结严重，相信眼见为实的周边配套。洪塘地块的价值一下提升了不少。这幅地块未来的入市也会对福州楼市产生深远的影响。

首先，随着4号线的通车，洪塘将与金山，东街口，南门兜，前屿，会展中心等区域类似，成为两条地铁经过的板块。

4号线是换乘之王。江景+地铁的配置，也将使得板块的能级进一步提升。

其次，地块征迁完成也有利于学区的发展。

根据规划，在红坊产业园周边，拟建设金城小学。而征迁没有完成，小学自然无法落地。

所以当前洪塘板块内的融侨观邸、金阵新苑、旭辉左海岸、联通花园、福晟江山府、中联御景湾的业主子女可选择到仓山淮安实验小学或洪塘中心小学(淮安校区)过渡。

金城小学建成后，学区固定，搭配业主的实力，未来可期。

第三，目前在洪塘地块平坦，也好开发。而且周边还有不少厂房，有纵深空间。

比如洪塘板块和金山核心区之间还隔着一幅地块——麦埔村。

假如后续麦埔村征迁完成，随着金塘路沿线整合到位，仓六小和福晟美墅周边的城市界面将焕然一新，洪塘板块将和金山核心区域无缝对接。

主打创意的红坊，主打直播和头条生态的仓山互联网小镇，再加上两条地铁的汇合与江景，这或许就是洪塘与金山融合后的最终形态。

03   鼓台之外是金山‍‍

江滨壹号艺文空间

闽江大道的这幅土地征迁有哪些意义？简单说3点。

2023年，楼市的核心理念就是信心复苏，避险情结严重。

有购房者说，他最大的理想是希望未来新房都能长成这个样子：成熟板块+现房交付。

现房交付虽然当下讨论比较热烈，但涉及资金成本，最终还是会落到谁来买单的问题。

2023年，新房多见于成熟板块是一个趋势。

回顾这几年的楼市，在鼓台之外，金山板块核心市场认可，所以金山核心周边加大供地力度，自然也是楼市的必然。

融侨观邸附近的银杏林  图：福州周边游

其次，下棋的高手，都懂一个词语——闲棋冷子。

说白了就是投资自己认可的当下或许不显山露水，但未来有潜力的人和事。

福州的国企未来将成为楼市的生力军。看看目前福州国企的地块布局—— 2021年12月，福州城乡建总就在仓山福利中心东侧，地铁5号线阵坂站附近，拿下了2021-64地块。

相比其他项目的陆续开盘，这幅地一直隐而未发。这幅地块，就位于麦埔和洪塘的连接处。

第三，过去10多年，地产很多新盘都围绕着新板块新区域。

新区域，有CBD，有繁华，有波澜壮阔。

因为区域是一张白纸，周边多为新盘。所以从投拓到广告到营销，每个环节都波澜壮阔。地产是一个豪迈的行业。

2023年，很多新盘往往立于成熟板块。

高宅、洪塘、祖庙、洋桥西路，福州今年不少入市的新盘，板块都已经成熟，周边还有不少二手房竞争。

打个比方这就像一个习惯了画写意山水的大师，突然要去学习西洋的素描。

未来，成熟板块内的每一个都需要拿捏到位，比拼细节和价格，或许重新适应殊为不易，但这就是生活美学。