今天来一篇楼盘分析，聊聊位于北园的纯商国企盘-榕发北源云筑。

12月福州网签出现一定反弹，以为楼市不错，结果来到北园的售楼部，只有一个置业，三个接待，客户居然是0，此时才知道，原来楼市依然低迷。

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楼盘规划

榕发北源云筑，位于白湖亭万达西南侧，宣称采用融侨物业。

项目占地114亩，分成AB区，其中A区又分成A1、A2，合计规划29栋7-16F的洋房以及小高层，其中A区23栋，B区6栋，合计约1433套。

主推76、89、114、128、148㎡，小户型采用精装，大户型采用毛坯。

首开三栋：#18、#19、#20，主打79、89、114的连廊，预计年后开盘。

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楼盘土拍

2021年12月1日，福榕发以底价26.87亿元竞得宗地2021-56号白湖北园周边旧改片区地块，平均楼面价17581元/㎡。

地块商品住宅销售指导均价为30000元/㎡。出让面积114.63亩，容积率2.0，限高50米，地块全装修比例应达到60%以上。

分析：2021年底最后一场土拍，榕发兜底了北园的巨型旧改纯商地块，当天作为板块最受关注的SM商业地块，出现了临时取消的情况。

当天同样作为福州国企，左海集团兜底了另外一幅百亩纯商，即目前的左海望悦。

对于地块而言，面积114亩，路网分割两幅，不过并非均分，大部分地块都位于A区，导致A区也变成了体量不小的项目。

对于楼面价1.75W，指导价3W，差价1.25W，并不算非常大，2022年的土拍，福州给的土拍差价，不少都达到2W左右。

北园东升后续出让的纯商地块，指导价2.95W，楼面价只有1.3-1.5W，可以说榕发兜底的地块，反而是四大纯商最贵的一幅。

地块要求60%精装，本来可以拿来做溢价，不过目前的楼市，也基本没有这个空间，房企对小户型采取精装，大户型采取毛坯，也基本是根据板块偏刚需的客源，做了一个折中。

从项目的户型定位来看，也不算少，不过整体板块的竞品基本类似，后续的库存压力并不低。

虽然榕发作为这几年本土国企，在商品房方面算是比较出彩的企业，但是面对大体量，库存压力较大的项目，这次的操盘，可以说才是真正的检验。

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户型情况

76平米：三房两厅一卫，位于连廊中户，三开间朝南，主流布局，北面存在隐私问题，虽然做了三房，不过卧室偏小，这个面积也是目前板块比较极致的刚需产品，对于地缘刚需的吸引力不错。

89平米：三房两厅两卫，位于连廊中户和端头，三开间朝南，动静分离的主流布局，主要硬伤在于主卫对着床，亮点在于89平米做大面宽的阳台，其中部分89平还是端头，没有连廊北面隐私问题，也算少见。

114平米：四房两厅两卫，位于连廊端头，四开间朝南，大面宽布局，客餐厅南北通透，在连廊端头里面算是比较亮眼。

114平米：四房两厅两卫，位于2T2板楼的内端，户型图是手绘，四开间朝南，独梯独户，主要硬伤在于电梯贴着次卧，存在噪音，客厅墙被次卧门隔断，主要对比就是上面114的连廊端头。

128平米：四房两厅两卫，一梯一户，四开间朝南，跟114平的区别在于厨房从北侧变到东侧，对流更好一些，南侧卧室有了独立的小型衣帽间，同样存在电梯贴着卧室的硬伤。

148平米：四房两厅三卫，一梯一户，大面宽布局，亮点在于宽阳台，客厅搭配开放式书房，做了个大横厅，餐厅空间也较大，同时没有了电梯贴着卧室的硬伤，主要硬伤是右侧客卫是暗卫，这个户型的通病。

分析：对于这次榕发的户型设计，基本做到了主流布局，同时通过卧室飘窗做赠送，搭配小高层本来就不高的公摊，整体得房率尚可。

当然这里面主要不合算应该是114平连廊端头，由于搭配的是89、76的户型，会变相拉高公摊率，对比周边其他项目，比如左海望悦，108平就做到连廊四房。

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区位情况

项目位于南二环北园，距离地铁1号线白湖亭600米，距离白湖亭万达500米，距离SM550米，距离中骏世界城1.5公里，购物出行优势不错。

目前周边完全工地，城建相对破败，南面是巨型安置房项目，北面是绿化带，周边也有规划中小学，不过短期内预计划片北园小。

总的来说，城建有待更新，地铁+商圈加持度尚可，区位较为匹配刚需客源。

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价格情况

对于项目而言，虽然准备年后上市，但是置业对于整个楼盘的熟悉度并不高，B区怎么规划，大户型得房率，项目定价等，完全没有定案，可以说营销操盘略显一般。

先按照指导价3W对比看看：

1、中骏世界城璟悦：二期7折，近期精装均价2.7W

2、融侨则徐道壹号：去年毛坯3.2W

3、建总领筑：在售新盘2.6W

4、融创福州府/凤凰原：精装2.6W+

5、融信海纳新潮：B区精装，去年2.9W

分析：对于项目而言，周边可参照的项目不少，如果以3W的均价对比，放在去年肯定不算差，毕竟去年高峰期，二环以南的郭宅、后坂，精装卖到2.7-3W。

三叉街中骏卖到3.3W精装+车位，则徐道卖到毛坯3.3W+车位。

不过随着2022年楼市遇冷，板块也逐步降温，近期最明显的就是中骏世界城，作为去年的销冠，在房企出现负面后，放出了大力度的折扣，直接打崩了板块定价。

从影响面来说，最明显就是北园东升的四大国企纯商盘，置业在讲述价格的时候，也对指导价3W没有任何信心，也举例了近期中骏的案例。

可以说中骏以一己之力，重新定义了南二环。

按目前中骏精装2.7W的价格对比来看，中骏的区位肯定更强，不过房企出现负面，如果做个平替，项目小户型连廊，精装2.7W左右，当然最终备案价，预计会在3W左右。

不过从售楼部置业少，客户少，一直推迟开盘，加上周边竞品存在的背景下，不排除首开低迷，放优惠。

如果项目采取2.7W精装小户型的定价，可以确定的是周边去年销售的新盘，基本都难保本，近期还在售的建总领筑，也变得吸引力不高，当然最终如何定价，有意向的可以先保持关注。

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楼盘总结

项目位于南二环北园，优势在于国企操盘，免去烂尾风险，纯商定位没有配建，周边的商圈+地铁配套加持度较高，户型设计主流，起步门槛够低，劣势在于社区体量偏大，板块竞品偏多，周边整体旧改，未来的二手抛压并不低。

对于有意向的购房者，可以保持关注，建议多比对定价和开盘情况，再做考虑，毕竟首开的产品，后续还有。

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题外话

从左海望悦和榕发北源云筑的置业对比来看，左海明显侵略性更强，在项目介绍的时候，虽然都是国企盘，但是也会进行户型比较，压低对手。

相比左海的侵略性，榕发依然佛系，不过目前的处境并不佳，置业对于楼盘的信息也是模棱两可，届时可能只有去化低迷，才能让项目有所改变。